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1. LES MOTIFS VALABLES 

Quels sont les motifs valables pour demander l'expulsion de son locataire ?

Lorsqu'un propriétaire souhaite entamer une procédure d'exclusion de son locataire, celui-ci doit obligatoirement la justifier par un motif valable qui résultera d'un manquement des obligations contractuelles de la part de son locataire. Parmi les motifs valables, nous pouvons retrouver :

Un défaut de paiement du loyer

Un défaut d'assurance du locataire n'incluant pas l'assurance habitation

Troubles du voisinage répétés incluant les nuisances sonores, les nuisances olfactives, l'atteinte à l'esthétique de l'environnement et l'émission de poussières ou fumées

Une dégradation du logement Une réalisation de travaux sans autorisation du propriétaire

Une sous-location du logement sans autorisation du propriétaire

Un non-respect du règlement de l'immeuble Un non-respect de la destination du logement

Une communication de fausses informations lors de la signature du contrat de location

Une utilisation du logement dans le cadre d'une activité illégale

Lorsqu'un bailleur est confronté à l'un de ses comportements de la part de son locataire, celui-ci n'a pas l'autorisation de procéder lui-même à son expulsion. En effet, il est obligatoire de passer par un juge puisque seul lui est apte à évaluer si le motif d'expulsion est valable pour entamer une démarche d'expulsion et prononcer la résiliation du bail.

Selon l'article 226-4-2 du code pénal, le bailleur encourt une amende pouvant aller jusqu'à 30 000 € et 3 ans de prison s'il ne respecte pas cette obligation.

2. LA PROCÉ DURE EN CAS D'IMPAYÉ S DE LOYER 

Quelle est la procédure à suivre en cas d'impayé de loyer de la part du locataire ?

Dans le cas où un propriétaire souhaiterait lancer une procédure d'expulsion à l'encontre de son locataire à la suite d'impayé de loyer, celui-ci doit être conscient que cette manœuvre nécessite plusieurs étapes, qui s'étaleront sur plusieurs mois voire années. En effet, lancer une procédure d'expulsion pour ce motif peut prendre de 6 mois à 3 ans.

De plus, il est formellement interdit d'intenter une procédure d'expulsion pour impayé de loyer si l'impayé représente un mois de retard de loyer, pouvant être uniquement le résultat de difficultés financières passagères.

Ainsi, voici les 4 étapes à suivre pour entamer une démarche d'expulsion en cas d'impayé de loyer :

Faire appel à la caution loyer impayé

Prévenir la CAF du loyer impayé : la CAF considère qu'il y a impayé lorsque le locataire n'a pas réglé 3 mois de loyers de suite

Tenter une conciliation à l'amiable avec le locataire

Faire appel à un huissier lorsque la conciliation échoue

3. L'EXPULSION DU LOCATAIRE

Comment se déroule l'expulsion du locataire ?

Une fois l'expulsion validée par le tribunal à la suite d'un échec d'une conciliation à l'amiable, l'expulsion est prise en charge par un huissier qui est chargé de se présenter au domicile du locataire afin de l'informer de son expulsion future.

En cas de présence du locataire : l'huissier effectue un procès-verbal au sein duquel apparaîtra un inventaire des meubles se trouvant dans le logement occupé.

En cas de présence du locataire refusant de laisser entrer l'huissier : l'huissier rédige un procès-verbal témoignant du refus du locataire et fait appel aux forces de l'ordre pour intervenir.

En cas d'absence du locataire : Accompagné d'un représentant des forces de l'ordre, l'huissier fait appel à un serrurier afin de pénétrer dans le logement sans effectuer une violation de domicile. Une fois à l'intérieur du domicile, l'huissier rédige un inventaire des meubles et expose un avis d'expulsion sur la porte d'entrée interdisant au locataire d'y pénétrer.

4. LA TRÊVE HIVERNALE 

Qu'est-ce que la trêve hivernale ?

La trêve hivernale interdit les propriétaires d'expulser leur locataire durant les mois d'hiver : à compter du 1er novembre au 31 mars. Durant cette période, le locataire a également accès au gaz, à l'électricité ainsi qu'à l'eau potable.

Cependant, durant cette période, un locataire peut tout de même être expulsé de son logement dans le cas où :

Le logement est considéré comme un habitat menaçant ruine engageant une procédure de péril par le maire.

Un solution de relogement est mise en place pour garantir au locataire de ne pas se retrouver à la rue.

Une expulsion du domicile conjugal est ordonnée par le juge des affaires familiales dans le cadre de violences conjugales.